4억 아파트 취득세 등록세 계산? 1주택·2주택별 세금 완전정리!

4억 아파트 취득세·등록세 계산이 궁금하신가요? 아파트를 구입하면 취득세(등록세 포함)를 납부해야 소유권 이전이 가능하며, 주택 보유수에 따라 세율이 크게 달라집니다. 2025년 현재 1주택자는 상대적으로 낮은 세율이 적용되지만, 2주택 이상이면 중과세율이 적용되니 정확히 계산해야 합니다. 오늘은 4억 원 아파트 기준으로 취득세, 농어촌특별세, 교육세까지 실제 납부세액과 계산방법을 알려드릴게요.

📌 취득세·등록세 기본 개념

• 취득세: 부동산 취득 시 지자체에 납부하는 지방세
• 등록세(등록면허세): 취득세의 일부로 부동산 소유권 이전 등기 시 발생
• 통상 취득세로 일괄 신고·납부하며, 등록세·지방교육세·농어촌특별세가 포함됩니다.

📋 4억 아파트 1주택자 취득세 계산(주택면적 85㎡ 초과, 신혼아님)

구분	계산식	금액
취득세	4억 × 1.1%	4,400,000원
지방교육세	취득세 × 10%	440,000원
농어촌특별세	비과세 (1주택자는 농특세 없음)	0원
합계		4,840,000원

✅ 4억 아파트 2주택자 취득세 계산(조정지역, 1세대 2주택)

• 조정대상지역 2주택자는 8% 세율이 적용됩니다.

구분	계산식	금액
취득세	4억 × 8%	32,000,000원
지방교육세	취득세 × 10%	3,200,000원
농어촌특별세	취득세 × 0.4%	160,000원
합계		35,360,000원

📌 주택수에 따른 취득세율(2025 기준)

주택수	취득세율	비고
1주택	1~3% (가격별 차등)	6억 이하는 1.1%
조정지역 2주택	8%	중과세
조정지역 3주택 이상	12%	최고 중과세율

✅ 취득세율 가격별 차등 기준(1주택)

• 6억 이하: 1.1% (지방교육세 포함 1.21% 수준)
• 6억 초과~9억 이하: 2~3% 적용 (구간별 점진적 증가)
• 9억 초과: 3% 고정세율

🚨 세금 감면 가능한 경우

• 생애최초 주택 구입(소득 기준 충족 시 취득세 50~100% 감면)
• 신혼부부, 다자녀가구(자녀 수에 따라 취득세 감면)
• 장애인 주택 구입(주택면적 85㎡ 이하 시 감면 가능)

📋 취득세 신고·납부 방법

1. 부동산 매매계약 후 60일 이내에 취득세 신고·납부 필요
2. 인터넷 ‘위택스(www.wetax.go.kr)’ 또는 관할 시·군·구청 세무과 방문 신고 가능
3. 납부 후 등기소에서 소유권 이전 등기 신청 가능

💡 취득세 절세 팁

• 배우자·부모 등과 분할 취득해 세금 구간 낮추기 가능 (단, 증여세 주의)
• 생애최초 혜택 등 감면제도 적극 활용
• 계약 시점 기준 조정대상지역 여부 확인해 중과세 피하기

🏠 기타 등록세(등록면허세) 비용

• 취득세와 함께 납부하며, 취득세 산출액에 포함되어 따로 계산할 필요는 없습니다.
• 취득세와 별도 명칭으로 부르지만 현재는 ‘취득세’로 통합 과세됩니다.

📢 결론

4억 아파트 취득세 등록세 계산은 주택수와 지역에 따라 큰 차이가 발생합니다. 1주택자는 약 484만 원 수준이지만, 2주택 이상 보유자는 수천만 원의 세금이 부과됩니다. 계약 전 세금계산을 정확히 하고 생애최초 등 감면제도를 활용해 부담을 줄이세요!